Básicamente hay dos grandes aproximaciones a la invesión en bienes inmuebles:Las que están basadas en el flujo de efectivo y las que están basadas en la diferencia de precios.
Las primeras consisten en adquirir la propiedad de una serie de activos que pongan dinero en tu bolsillo. Ese es el flujo de efectivo, lo que los americanos llaman Cash Flow. Compras una propiedad y la alquilas a un tercero de manera que, con lo que ingresas por el alquiler pagas cualquier tipo de gasto que tengas sobre esa propiedad y aun así te quede un remanente.
Por ejemplo compras un local comercial valorado en 200.000 euros por el que das una entrada en efectivo y sobre el que te queda una letra hipotecaria de 850€ al mes.
Alquilas dicho local a una empresa para que desarrolle en él su actividad y a cambio la empresa te paga un alquiler de 1.200€. Con este alquiler pagas la letra hipotecaria, los demás gastos de mantenimiento y aun te queda un sobrante que entra en tu bolsillo en forma de ingreso pasivo.
Ese dinero seguirás ganándolo mientras mantengas el local alquilado. Ese es el flujo de efectivo del que hablábamos.
Las segundas están basadas en la diferencia de precios. Compras una propiedad 100.000€ y la vendes a 150.000€. O adquieres el derecho a adquirir una propiedad pagando unas arras por un total de 15.000€ sobre una propiedad que vale 150.000€ y cuando la propiedad se revaloriza y pasa a valer 200.000€ la vendes. O compras una propiedad valorada en 200.000€, la reformas, la arreglas y la vendes por 250.000€. O compras un chalet con parcela, segregas la parcela y la vendes, reformas el chalet y lo vendes. O compras un piso de seis habitaciones y lo divides para hacer dos de tres y luego los vendes por separado.
Mientras en el primer caso la clave está en saber comprar de manera que no te hagas con un cocodrilo, sinó con un activo que ponga dinero en tu bolsillo lo antes posible, en el segundo caso te centras en comprar propiedades con alta capacidad de revalorización.
Vistos por encima estas dos grandes aproximaciones a la inversión con bienes inmuebles, muchas personas pensarán que no es un buen momento para invertir. Al fin y al cabo en España el sector de la construcción se ha frenado de golpe y los bancos no facilitan el acceso a créditos. ¿Cómo se va a invertir en estas condiciones? Es mucho mejor esperar ¿no?. Tal vez,... pero te aseguro que los inversores profesionales están más activos que nunca... solo que no se limintan a evaluar las propiedades que están en España... sino tal vez las que están en paises con economías emergente que pueden vivir el boom de la construcción por el que pasamos aquí hace algunos años.
Abre los ojos. Las oportunidades pueden estar en aglún país vecino. La clave está en saber primero qué tipo de aproximación estás siguiendo: flujo de efectivo o diferencia de precios, y luego en actuar conforme a esto y de forma global.
