sábado, 16 de agosto de 2008

¿Es un buen momento para el ladrillo?

Básicamente hay dos grandes aproximaciones a la invesión en bienes inmuebles:

Las que están basadas en el flujo de efectivo y las que están basadas en la diferencia de precios.

Las primeras consisten en adquirir la propiedad de una serie de activos que pongan dinero en tu bolsillo. Ese es el flujo de efectivo, lo que los americanos llaman Cash Flow. Compras una propiedad y la alquilas a un tercero de manera que, con lo que ingresas por el alquiler pagas cualquier tipo de gasto que tengas sobre esa propiedad y aun así te quede un remanente.

Por ejemplo compras un local comercial valorado en 200.000 euros por el que das una entrada en efectivo y sobre el que te queda una letra hipotecaria de 850€ al mes.
Alquilas dicho local a una empresa para que desarrolle en él su actividad y a cambio la empresa te paga un alquiler de 1.200€. Con este alquiler pagas la letra hipotecaria, los demás gastos de mantenimiento y aun te queda un sobrante que entra en tu bolsillo en forma de ingreso pasivo.
Ese dinero seguirás ganándolo mientras mantengas el local alquilado. Ese es el flujo de efectivo del que hablábamos.

Las segundas están basadas en la diferencia de precios. Compras una propiedad 100.000€ y la vendes a 150.000€. O adquieres el derecho a adquirir una propiedad pagando unas arras por un total de 15.000€ sobre una propiedad que vale 150.000€ y cuando la propiedad se revaloriza y pasa a valer 200.000€ la vendes. O compras una propiedad valorada en 200.000€, la reformas, la arreglas y la vendes por 250.000€. O compras un chalet con parcela, segregas la parcela y la vendes, reformas el chalet y lo vendes. O compras un piso de seis habitaciones y lo divides para hacer dos de tres y luego los vendes por separado.

Mientras en el primer caso la clave está en saber comprar de manera que no te hagas con un cocodrilo, sinó con un activo que ponga dinero en tu bolsillo lo antes posible, en el segundo caso te centras en comprar propiedades con alta capacidad de revalorización.

Vistos por encima estas dos grandes aproximaciones a la inversión con bienes inmuebles, muchas personas pensarán que no es un buen momento para invertir. Al fin y al cabo en España el sector de la construcción se ha frenado de golpe y los bancos no facilitan el acceso a créditos. ¿Cómo se va a invertir en estas condiciones? Es mucho mejor esperar ¿no?. Tal vez,... pero te aseguro que los inversores profesionales están más activos que nunca... solo que no se limintan a evaluar las propiedades que están en España... sino tal vez las que están en paises con economías emergente que pueden vivir el boom de la construcción por el que pasamos aquí hace algunos años.

Abre los ojos. Las oportunidades pueden estar en aglún país vecino. La clave está en saber primero qué tipo de aproximación estás siguiendo: flujo de efectivo o diferencia de precios, y luego en actuar conforme a esto y de forma global.

20 comentarios:

pilar dijo...

Si, eso es lo que, mas o menos, explica kiyosaky en sus libros, es lo que el hace pero a mi me asusta.
Hay que estar muy preparado para moverse en esas cifras y tener cierto respaldo economico por si las cosas no salen bien y te tienes ke comer algun cocodrilo o te destrozan un local o no puedes vender cuando has de hacerlo.
Ademas, al menos para mi,ya es muy dificil operar en España...como para hacerlo en el extranjero.
Y, una duda que siempre tengo.....porke querria alguien pagar un alkiler de 1400 € si la hipoteka del mismo local es de 850? porke ese alguien no compraria en vez de alkilar? Si una hipoteca sobre un inmueble vale menos que el alkiler, es mejor comprarlo porke pagas menos cada mes y ademas es tuyo y algun dia lo puedes vender...
Por otro lado pienso que todo esto me viene grande...me gusta mas lo de la bolsa porke puedes invertir pequeñas cantidades y crear muchos pequeños flujos de dinero que hacen un flujo cada vez mayor.
Supongo que es miedo, claro...y un inversionista no puede tenr miedo, con lo cual aun me queda mucho que aprender para poder invertir a esos niveles.
Andando y viendo.
Gracias por seguir ahi a todos

Laura dijo...

Hola a todos!
me gustaria compartir con vosotros algo que he descubierto ...me he descargado un programa informatico de contabilidad domestica, se llama Icash (ver en http://icashgratis.maxprog.com) Mi manera de "hacer los deberes" que se me ha ocurrido para ir haciendo por el momento es introducir en este programa todas las facturas, pagos, gastos..que voy realizando...es una herramienta muy facil de utilizar y os aseguro que es una forma muy clara de ver por donde se nos van los euros...cuanto se nos va al año en comida, ocio, hipoteca (para los que les ha subido -creo que todos los españoles- se pueden ver estadisticas anuales para ver cuanto más pagamos al año y poder hacer una prevision de lo que podriamos pagar de más el año que viene...)...
Espero que os ayude como me esta ayudando a mi...ya me contareis!

Un abrazo a todos y disfrutad del fin de semana!
Laura

Vicens Castellano dijo...

Pilar,
Efectivamente, tienes que estar preparado para ser inversor. Si no tienes conocimiento específico sobre lo que haces o te falta un plan ajustado a tu realidad es posible que cometas errores muy costosos.
Hay varios motivos por los cuales alguien puede estar más interesado en pagar el alquiler que la letra de la hipoteca. Por ejemplo puede que no tenga crédito así que la única opción disponible sea alquilar. Este es el caso de las personas con trabajos temporales, o de los que no pueden avalar con propiedad alguna.
Por otro muchos empresarios entienden que su negocio no es el inmobiliario así que alquilan y punto. De esta manera si al cabo de un par de años deciden mudarse a una zona más favorable lo hacen sin muchas dificultades.
El desconocimiento crea miedo y el miedo bloquea tu mente, pero reconocer esa emoción es haber recorrido ya medio camino.

Laura,
Gracias por compartir ese recurso. De hecho los programas de gestión por ordenador son una buena opción pq lo simplifican todo mucho.

Juan Haro dijo...

Hola Vicens, enhorabuena por el articulo!!!; así es, para ambos casos hace falta preparación y seguir unos pasos para minimizar el error. Tenemos miedo a equivocarnos, y el error está y debe estar dentro de la ecuación. Pero eso no quiere decir que vayamos a buscarlo, sino que simplemente sepamos que para comprar algo, antes hay que hacer números, y plasmar todos los escenarios posibles así como nuestras respuestas.
Bravo. Un fuerte abrazo.
Juan Haro.

Constantino dijo...

Buenas noches a todos.

En este escenario incierto, ¿qué opinión tenéis de los grupos de inversores (empresas) que prometen arrojar beneficios de hasta el 44% anual sobre el capital invertido?

He visto algunas empresas de este tipo por internet y creo que es demasiado bonito para ser verdad...

Un saludo a todos y gracias Vicens por abrirnos los ojos.

pilar dijo...

constantino
Creo que, si esas empresas obtuvieran el beneficio que dicen, no serian empresas para inversores sino que serian ellos mismos los que invertirian y no trabajarian para nadie.
Eso es lo que yo haria.....

vero fénix dijo...

pilar, a la primera duda, ¿porqué alguien pagaría 1400€ al mes sabiendo que la hipoteca es de 850?

de primeras, el comprador no tiene porqué narices saber cuanto te cuesta la hipoteca, si te lo preguntan, la mayoría miente, diciendo que le cuesta 1200 por ejemplo.

te voy a contar mi experiencia: hace sólo 3 meses, el exnovio de una amiga me propuso montar un negocio en el que yo podía participar, y quería montar una tienda física además de por internet (por lo que haría falta un almacén también...), y lo quería en una zona en concreto de madrid, para atraer a cierto público, así que me puse a buscar locales por toda la zona, buscando los mejores alquileres y con una buena relación calidad-precio.

lo más barato que encontré eran 600 euros por un cuchitril de... creo que eran menos de 15 metros cuadrados...

si el alquiler cuesta eso, la "compra" es más desorbitada que comprar una casa para particular, porque... cómo va a ser un comercio... se supone que vas a sacar rentabilidad de ello y a recuperar el dinero antes... mentira.

es decir, teníamos un colchón de "120.000€" y teníamos suficiente para comprar un local en esa zona... y si lo comprabas (que no se podía), ya no te quedaba para reformarlo y montar la empresa...

¿entiendes porqué hay mucha gente que alquila aunque sean desorbitados los alquileres? porque no hay dinero suficiente para comprar el local entero, simplemente eso. Así que no queda otra salida, que alquilar, aunque sea muy caro.

Y si no, pues montas la empresa, pero sin local físico... eso que te ahorras.

2ª duda, el miedo: pili, que todo el mundo tiene miedo, ¿te crees que los inversores no? que són humanos, no de piedra!!! pero hay que arriesgarse, lo que no implica no tener miedo, sino responsabilizarte de lo que te puede caer encima si la cosa falla, y por lo tanto, estar preparado para que si ocurre, no decaerte y seguir adelante.

Nunca te rindas, sólo prepárate hasta que estés lista.


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laura, gracias por el programa, lo voy a usar a ver que tal.

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constantino, no tengo ni idea de cómo funcionan esas empresas, pero el 44% es brutal, y nosotros estamos muy verdes cómo para lanzarnos a la lotería.

Es mejor esperar y ver cómo funcionan, cuándo lo sepamos será el momento de probarlo, si queremos.

Nathalia dijo...

Vicens,
en primer lugar agradecerte que me hayas permitido mejorar mi gestión económica y tomar consciencia de que significa el dinero. Tengo mi sueño (como todo el mundo!) ahora tengo la esperanza de poderlo conseguir algun dia. Pero hay un tema que me gustaria tratar aqui: en que pensais que invierten los grandes grupos bancarios para dar intereses del 11% (Openbanc y Berkleys)? Por desgracia casi la totalidad de ellos esatn metidisimos en la muy rendible industria del armamento. Consultar BBVAsinarmas.org. Hace algun tiempo el grupo ING presionado por la sociedad holandesa (no todas las sociedades son como la nuestra) se comprometió a retirarse de las empresas que fabricaban más directamente las armas, a dia de hoy no sé como está ese compromiso.
Por lo que hace a la inversión en tocho en el estranjero, intentar tener información sobre los proyectos, no sea que se dediquen a destruir parajes naturales o a perjudicar a poblaciones ya perjudicadas: Rumania, Albania, Brasil... En fin creo que estas variables son tambien importantes, por mi parte buscaré mi propia inversión "limpia".
Abrazos y disfrutad del domingo!

Constantino dijo...

Pilar y Vero Fénix, la empresa en cuestión de la que hablo se dedica a inversiones inmobiliarias y permiten participar directa e indirectamente, también tienen un programa de ahorro con el 25% anual de beneficio. Ciertamente son cifras tan buenas a mi entender que cuesta creer que no haya trampa por algún sitio.

Bueno, el link en cuestión es: www.inversordecapital.com

Echadle un vistazo a ver que os parece. Habría que averiguar que garantías ofrecen este tipo de empresas sobretodo para con nuestro capital.

Saludos para todos.

Anónimo dijo...

Muy buen reportaje, si,si...como aqui ya ha reventado la cosa, vamonos a otro pais a engordar otra burbuja...

Dan dijo...

Bueno, bueno esto ya esta tomando tintes de especulación... vamos a parecer unos Kostolanis en su mejor epoca :)

Lo que más interesa es como va elproceso: Donde se piede parte del capital para efectuar la compra del inmueble extrangero? En el pais de origen ? De destino? Es en moneda local? Si alguien sabe de alguna web se agradecería..

@anonimo has sacado un asunto interesante... especular a que precio? A costa del limite económico de los demás?
Habría que reflexionar sobre esto..
Es más serio de lo que parece.

Oscar Prieto dijo...

Dan,

A lo que dices de una web que te informe del "riesgo pais" de cada uno de los paises yo no la conozco, mi emmpresa tiene inversiones en varios paises de Europa y alguno de la zona Caribe, y aunque del departamento internacional no estoy muy puesto, te puedo asegurar que cuando entramos por primera vez en un pais hacemos unos estudios del riesgo pais, y de las consecuencias fiscales, económicas, etc, de la leche.

Tambien es cierto que entre ciertos paises hay acuerdos que facilitan las cosas por ejemplo conozco a alguien que está invirtiendo en China, a traves de una sociedad en Moscu, ya que entrar en el marcado chino siendo ruso es más facil que siendo español.

Pedro dijo...

Laura, no consigo abrir esa web, ¿esta bien la direccion?

Cesar dijo...

Hola a todos. Llevo algunos dias fisgando por el blog y estoy impresionado. En general veo a la gente muy animada y positiva. Las ideas que propones, Vicenç, sobre el papel estan muy bien, pero me parece que la practica no es tan sencilla. Dudo que todos tengamos suficiente capacidad como para digerir toda esa informacion. Dices que no es bueno dejar nuestra inversion en manos de otros. Esos otros son gente que ha estudiado muchos años, y como tu dices no son capaces de trabajar para ellos, sera que no es tan facil lo que propones? Nadie cuidarà de nuestra inversion como nosotros, asi que a hacerse inversor toca. Por esa razon deberia hacerme medico, mecanico, albañil, etc... Opino que no podemos saber de todo, que en muchos casos debemos recurrir a gente que si sabe, nos guste o no. Veo muchos impedimentos para seguir tu plan: falta de dinero para invertir, falta de conocimientos, falta de tiempo para adquirirlos, etc... Aun asi, te felicito por tu labor, Vicenç, estoy seguro que la haces con cariño y buena voluntad. Hasta un incredulo como yo por un segundo pensó que podría llevar a cabo tu plan! Jjajaja

Saludos

César

vero fénix dijo...

lo siento césar, pero acabas de fracasar.

pensando así no se llega a ninguna parte, nos han enseñado desde siempre a retirarnos antes de tiempo, a pensar que no es posible lograr algo que no conocemos porque simplemente "es difícil" (no lo es, simplemente, no sabemos cómo hacerlo, aún), y nos han enseñado que las personas que tienen éxito son unos superdotados, unos genios y unas personas extraordinariamente especiales y que nosotros no tenemos la capacidad de ser esas personas.

cielo, todo eso no es mas que cultura, y eres el reflejo de esa cultura.

no lo aceptes, si de verdad sueñas con conseguirlo no lo aceptes.

porque aceptarlo es el primero paso para creerlo, y al creerlo se hace realidad.

es una regla universal del universo.

no te estoy pidiendo que creas, simplemente, NO LO ACEPTES, es así de sencillo.

y no me digas que eres realista, esa es otra jodida excusa para justificar tu rechazo.

si eliges darte por aludido, enfadarte por lo que digo y seguir pensando igual, bien por ti, pero cielo, ya has perdido.

monkiki73 dijo...

Hola Cesar, realmente yo tampoco sé hasta donde voy a llegar, personalmente no me veo creando una multinacional, ni poniéndome a leer periódicos ni libros de economía en inglés, etc. Pero sí veo que puedo incrementar mi dinero más (no sé cuanto más) de lo que lo he estado haciendo hasta ahora…de hecho mis cuentas han ido engordando desde el mes de mayo hasta hoy, siguiendo algunos de los consejos de Vicens.

Yo cuento con la experiencia del padre de mi pareja, que sin tener estudios y sin trabajar en nada relacionado con las finanzas, comenzó en su día a interesarse por el tema de la bolsa, preguntando a gente entendida, leyendo periódicos de economía (expansión), escuchando continuamente canales de radio referentes a lo mismo, etc, y así comenzó a invertir en bolsa (lleva muchos años invirtiendo) y me consta que ha ganado mucho dinero, ahora también te digo que vive por y para eso (ya está jubilado), en su casa el canal de radio intereconomía se oye a cualquier hora del día y cada hora se levanta de donde esté para mirar en Internet como va la bolsa y comprar y vender según vaya la cosa. Con esto te quiero decir que se puede, él pudo (y reconoce saber más que muchos asesores financieros que trabajan en los bancos).

Quizás, te estés forjando unas metas demasiado altas y por eso lo ves todo tan idílico. Prueba a leer el blog y a ir extrayendo pequeñas cosas que a ti te parezcan asequibles e interesantes para ir incrementando poco a poco tus cuentas…es lo que yo hago y ya te digo, hasta ahora me está siendo productivo.hltqn

monkiki73 dijo...

Upss... en mi último párrafo quise decir utópico en lugar de idílico ;)

Cesar dijo...

vero fenix, no me enfado en absoluto, simplemente me da la risa!
monkiki, te agradezco tu alentadoras palabras, pero ya te digo, no se me dan bien estos temas, nunca se me ha dado bien el tema pasta. Pienso que cada uno hacemos bien unas cosas, y esta desde luego no es para la que yo he nacido. Aun asi, te agradezco tu comentario. Pese a todo, sigo leyendo el blog, aunque sinceramente hasta la fecha no he encontrado nada que yo pueda aplicar para mejorar mis pauperrimas finanzas. Quizas en un futuro no muy lejano si haya algo, aunque permiteme que lo dude, puedo no? Por otra parte, personas que han estudiado para ser inversores, y que llevan muchos años en el ajo se equivocan en su trabajo, como no vamos a hacerlo personas no instruidas para ello? Pero bueno, dejadme tiempo, igual en una de mis proximas salidas en bici al monte me doy un golpe en la cabeza y cambio de parecer!

Anónimo dijo...

Y con tanta especulación sobre el ladrillo, especialmente con la compra-venta, ayudamos a la burbuja en los precios y a que las hipotecas que tengamos que pedir sea mayor. La especulación de unos, la hipoteca de otros.

zekke85 dijo...

Para César, y la gente como César, recomiendo un libro muy práctico (y por práctico me refiero a que lo debes poner en práctica, no basta con leerlo) que nos hace derribar la falsa creencia de "Yo no he nacido para eso" o "No todos podemos saber de todo..."
Es cortito, alentador y muy fácil de leer:
http://betterlifescience.com/Documents/la_vaca_dr_camilo_cruz.pdf

César, mata a tus vacas y luego decide libremente si te gusta este mundillo o no... Por que no es cierto que no hayas nacido para esto, pero si es algo que no te llama la atención para nada, ni te sientes agusto invirtiendo tu dinero mejor no lo hagas. Pero si has llegado a este blog es que algo de curiosidad tienes, así que mucho ánimo!

P.D.: La gente a la que te refieres que trabaja en los bancos y no son capaces de ganar un sueldo con sus inversiones son, por lo general, estudiantes de derecho que saben bien poco de dinero... Los verdaderos inversores no necesitan trabajar ni captar capital de otras personas, viven de lo que le rentan sus inversiones :p