Hacer las cosas bien hechas

Conozco a muchas personas que hablan de lo que les gustaría lograr y de lo que desearía ser,... pero sus anhelos se quedan en buenas intenciones pq nunca deciden emprender la acción,... solo sueñan con que un día lo harán, pero ese día no llega nunca.

Por otro lado hay algunas personas que ponen la acción donde ponen sus palabras y sus sueños, que actúan, que trazan un plan y van a por él. Estas personas me llenan de admiración. Hoy quiero hablaros de una de ellas, una persona que se interesó en el blog y en el programa, que posteó sus inquietudes y que trazó un plan de ahorro e inversión,... una persona que se preparó, que aprendió y que luego aplicó su conocimiento. Él es Óscar Rodríguez.

Óscar tenía interés en vender una vivienda de su propiedad, pero sabía que si se limitaba a hacer lo que todo el mundo le resultaría francamente complicado... así que decidió aprender lo que harían los expertos en su lugar.

Contactó con La Escuela de Inversión y realizó el seminario "Cómo invertir en inmuebles en tiempos de crisis" impartido por Juan Haro. Aprendió sobre análisis de bienes inmuebles, sobre segmentación, sobre venta, sobre valoración, hizo sus deberes y no se limitó a acumular conocimiento: actuó.

El resultado lo podéis ver aquí: http://pisoaltostandingcerdanyola.blogspot.com/

Actuar a favor de tu mejor interés no garantiza los resultados que vas a obtener. En un mundo incierto y cambiante no existe algo como una garantía absoluta, pero Óscar está a años luz de sus competidores y tiene muchas más posibilidades de conseguir sus intereses.

Desde aquí quiero felicitarle sinceramente por su excelente trabajo: Óscar eres todo un ejemplo.

¿Es un buen momento para el ladrillo?

Básicamente hay dos grandes aproximaciones a la invesión en bienes inmuebles:

Las que están basadas en el flujo de efectivo y las que están basadas en la diferencia de precios.

Las primeras consisten en adquirir la propiedad de una serie de activos que pongan dinero en tu bolsillo. Ese es el flujo de efectivo, lo que los americanos llaman Cash Flow. Compras una propiedad y la alquilas a un tercero de manera que, con lo que ingresas por el alquiler pagas cualquier tipo de gasto que tengas sobre esa propiedad y aun así te quede un remanente.

Por ejemplo compras un local comercial valorado en 200.000 euros por el que das una entrada en efectivo y sobre el que te queda una letra hipotecaria de 850€ al mes.
Alquilas dicho local a una empresa para que desarrolle en él su actividad y a cambio la empresa te paga un alquiler de 1.200€. Con este alquiler pagas la letra hipotecaria, los demás gastos de mantenimiento y aun te queda un sobrante que entra en tu bolsillo en forma de ingreso pasivo.
Ese dinero seguirás ganándolo mientras mantengas el local alquilado. Ese es el flujo de efectivo del que hablábamos.

Las segundas están basadas en la diferencia de precios. Compras una propiedad 100.000€ y la vendes a 150.000€. O adquieres el derecho a adquirir una propiedad pagando unas arras por un total de 15.000€ sobre una propiedad que vale 150.000€ y cuando la propiedad se revaloriza y pasa a valer 200.000€ la vendes. O compras una propiedad valorada en 200.000€, la reformas, la arreglas y la vendes por 250.000€. O compras un chalet con parcela, segregas la parcela y la vendes, reformas el chalet y lo vendes. O compras un piso de seis habitaciones y lo divides para hacer dos de tres y luego los vendes por separado.

Mientras en el primer caso la clave está en saber comprar de manera que no te hagas con un cocodrilo, sinó con un activo que ponga dinero en tu bolsillo lo antes posible, en el segundo caso te centras en comprar propiedades con alta capacidad de revalorización.

Vistos por encima estas dos grandes aproximaciones a la inversión con bienes inmuebles, muchas personas pensarán que no es un buen momento para invertir. Al fin y al cabo en España el sector de la construcción se ha frenado de golpe y los bancos no facilitan el acceso a créditos. ¿Cómo se va a invertir en estas condiciones? Es mucho mejor esperar ¿no?. Tal vez,... pero te aseguro que los inversores profesionales están más activos que nunca... solo que no se limintan a evaluar las propiedades que están en España... sino tal vez las que están en paises con economías emergente que pueden vivir el boom de la construcción por el que pasamos aquí hace algunos años.

Abre los ojos. Las oportunidades pueden estar en aglún país vecino. La clave está en saber primero qué tipo de aproximación estás siguiendo: flujo de efectivo o diferencia de precios, y luego en actuar conforme a esto y de forma global.

El peligro de los cocodrilos

Un bocado aquí, otro allá, no parecen tan peligrosos, sobretodo si tienes algunos ahorros y una buena fuente de ingresos, pero creeme, a la larga te van a desangrar, así que huye de ellos.

Para los inversores un cocodrilo es un bien inmueble por el que pagas dinero cada mes. Te gustaba la idea de tener un piso trabajando para ti, así que encontraste uno que te pareció adecuado, hiciste tus números y viste que podías pedir una hipoteca por la que pagarías 600€ al mes y que el piso lo podías alquilar por 500€. Así que , por 100€ al mes te podías comprar esa vivienda. Una ganga vamos.

Una ganga quizás,... pero envenenada. Con el paso del tiempo, pensaste, esta letra de la hipoteca se va a mantener estable pero el precio del alquiler irá aumentando, de manera que llegará el día en el que el inquilino pagará la totalidad de la hipoteca,... y más adelante incluso me dará dinero. Un buen plan vamos,... pero solo a medias.

Esto es así pq tal vez, en un alarde de optimismo, no pensaste que el tipo de interés interbancario al que está referenciada la hipoteca podría subir,... pero subió, y con él la letra pasó de 600€ a 650€, luego a 700€ y ahora pagas por el piso 750€. Así que cobras 500€ de alquiler y pagas 750€ de letra. Este cocodrilo te está mordiendo 250€ cada mes... es como si pagaras 250€ cada mes para que otros vivieran en tu piso.

Tal vez pienses que puedes permitirte pagar esos 250€ y que a la larga las cosas cambiarán. Esperemos que sí, pero mientras tanto tienes que hacer un esfuerzo económico que es fruto de tu mala planificación. Por otro lado contesta: ¿Cuantas inversiones como esta puedes tener a la vez?... y ¿cuántas podrías tener si pusieran dinero en tu bolsillo en vez de morderte cada mes? La respuesta está clara: si fuesen activos, tal como los definimos nosotros, podrías tener infinitos.

Ten estas consideraciones presentes en tu plan de inversión y centra tu búsqueda en operaciones que pongan dinero en tu bolsillo desde el primer día. Tal vez tardarás más en encontrarlas, pero cuando lo hagas podrás relajarte y centrar tus esfuerzos en seguir adelante con las otras fases de tu plan. Si compras cocodrilos frenarás tu avance y te lastrarás de forma innecesaria.

Una vez más: haz tus deberes, frena tu impulsividad, traza un plan que tenga en cuenta estos temas y aplícalo a rajatabla.